부동산은 재산적 가치가 매매든 임대든 어떤 부분에서든 높아 실상 분쟁이 가장 쉽게 일어나 자주 발생합니다.
특히 신종 코로나바이러스 감염증 여파 이후 가장 극한에 달한 분쟁을 들어 얘기한다면 권리금 회수 방해인데요. 임대차 3법의 영향도 크게 작용한 만큼 임차인과 임대인 사이에 해소되지 않는 문제가 지속적으로 등장하고 있다는 점입니다.
정작 자신이 정당하게 받아야 할 권리금임에도 불구하고 임대인이라는 이유 하나만으로 방해를 한다면 그만큼 억울할 것도 없을 텐데요. 많은 분들이 이런 상황에 어떻게 대처할지 몰라서 무작정 포기하게 됩니다.
그러나 임대차 소송을 통해 해결점을 찾을 수 있는 만큼 본사는 무엇인지 알아보겠습니다.
권리금은 무엇인가.
소상공인분들이라면 권리금에 대한 부분에 대해서 어느 정도 알고 계실 텐데요. 이건 부동산 거래에 속하는 부분이 아니었어요. 단순한 가게 위치나 영업 노하우, 전반적인 인테리어에 대해 신규 임차인이 기존 임차인에게 자리비를 지불하는 관례였기 때문입니다.
그러나 이것도 재산적 가치를 띠고 있어 법적으로 권리금의 보호를 받을 수 있게 되었습니다.
권리금의 경우 바닥 또는 영업, 시설의 3가지로 분류하여 기존과 신규 임차인 간의 거래가 이루어집니다.
하지만 더 문제는 계약 만료 후 임대인들이 이를 권리금 회수 방해하는 일이 속속 등장하고 있다는 점입니다.
실질적인 권리금 회수가 이뤄지지 않도록 임차인의 권리를 빼앗는 것입니다.
그러나 엄연히 상가임대차보호법에 의해 보호되는 사항이기 때문에 정당한 사유가 존재하지 않고 함부로 방해한다면 임대인은 그에 대해 책임을 져야 합니다.
임대인의 정당하지 않은 권리금 회수 방해
상가 임대차 보호 법에 의한 권리금 보호를 받을 수 있지만 정당 아니라 임대인의 행위가 있을 때 아니면 안 됩니다.
실질적인 임차인이 계약 기간 내에 문제를 일으킨 상황이라면 보호 조치를 받을 수 없습니다.
그러나 함부로 권리금 회수 방해 행위를 일삼고 있는 상황에서 자신의 권리 찾기 소송이 준비되어야 합니다.
그렇다면 방해 행위는 무엇인지 살펴봐야 합니다.
제일 먼저 건물주가 새로 들어온 임차인에게 권리금을 직접 요구하거나 수수하는 행위가 되고 신규 임차인이 기존 임차인에게 지급하지 않도록 제재하는 행위입니다.
또, 건물주가 정당한 이유 없이 신규 임차인에게 과도한 보증금이나 임차를 요구하거나 기존 임차인이 직접 주선한 새로운 세입 인간의 거래를 자신의 마음대로 거절 행위가 됩니다.
그러나 이런 행위가 존재한다고 해서 모두 부당한 것이 아니라 각각의 입장이 있는 것입니다.
임차인이 계약 기간 내에 3번 이상 집세를 연체한 경우, 1년 6개월 이상 영리 목적으로 상가를 활용하지 않은 경우 건물이 노후화하고 재건축이나 재개발 임대를 유지할 수 없는 경우 건물주도 역시 마다할 이유가 존재합니다.
정당한 이유가 없는 상황이라면
권리금 회수 방해하는 데 무슨 이유가 존재해야 하겠지만 특별한 이유와 정당한 이유 없이 거절만 하면 실질적 권리금을 받아야 할 임차인의 입장에서는 심각한 손해와 피해를 받습니다.
자신이 상가에서 운영하고 온 영업 기반에 대하여 그 가치를 인정 받은 돈으로 다시 돌려받아야 하는데도 일방적인 임대인의 방해는 거래에 해롭기 때문입니다.
이때는 서로의 감정적 분쟁이 먼저 일어나지만 결코 좋은 대안이 없다는 점입니다.
정당한 이유가 없는 경우는 권리금 손해 배상 청구가 가능하게 됩니다.
그러나 여기서 가장 중요한 사안은 본 소송을 진행할 때 소멸 시효가 존재한다는 점입니다.
다른 김 전 문제와 달리 임대차 계약이 최종 마무리한 시점에서 3년 이내의 기한을 두고 있기 때문에 분쟁이 쉽게 해소되지 않을 조짐이 보인다면 시간을 지체하기보다 당장 소송을 준비하는 것이 가장 좋습니다.
그러나 손해 배상 청구라고 해서 자신이 피해를 받고 원하는 만큼 청구할 수는 없는데요. 이때는 신규 임차인이 지급하기로 한 권리금 기준으로 임대차 종료 당시의 권리금 가운데 가장 낮은 기준에 따른 배상액이 산정되고 있습니다.
손배를 할 수 없는 상황도 있다
무엇보다 상가건물임대차보호법을 위반하는 사항을 임차인이 저질렀다면 이때는 임대차 소송을 할 수 없습니다.
3기 차임액에 달하는 연체 사실이 존재하는 경우에는 세입자의 권리금 보호 의무도 사라지기 때문입니다.
그러나 간혹 권리금 손해배상을 청구할 수 있는 사안도 존재하지만 그 기준을 명확히 판단하기가 일반인 입장에서는 사실 굉장히 어렵습니다.
권리금 회수는 민사상의 문제를 해결해야 하는 만큼 양측의 입장이 명확하고 긴 분쟁이 될 수 있기 때문에 처음부터 변호인과 함께하는 것이 가장 현명한 대응이자 대처라고 볼 수 있습니다.
이렇게 모든 과정을 스스로 해결하려고 하기보다 원만하고 원활한 절차를 갖기 위해서라도 빨리 변호인에게 자문을 구해보세요.
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법률 전문가 법무법인 오륜의 상담은 어떻게 이루어지나요?안녕하세요!
법무법인 대륜입니다.
지금 이 순간에도 사건에 휘말려 공포와 걱정으로 불안에 떨고 계신다… blog.naver.com
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